Costos de intereses durante la construcción

Costos de intereses durante la construcción

La contabilidad adecuada de los costos por intereses ha sido una controversia de larga data. Se han sugerido tres enfoques para contabilizar los intereses incurridos en el financiamiento de la construcción de propiedades, planta y equipo:

Capitalice sin cargos por intereses durante la construcción

Según este enfoque, los intereses se consideran un costo de financiación y no un costo de construcción. Algunos sostienen que si una empresa hubiera utilizado financiación con acciones (capital social) en lugar de deuda, no incurriría en este costo.

El principal argumento en contra de este enfoque es que el uso de efectivo, cualquiera que sea su fuente, tiene un costo de intereses implícito asociado, que no debe ignorarse.

Cargar la construcción con todos los costos de los fondos empleados, ya sean identificables o no.

Este método sostiene que el costo de construcción debe incluir el costo de financiamiento, ya sea en efectivo, deuda o acciones.

Sus defensores dicen que todos los costos necesarios para preparar un activo para el uso previsto, incluidos los intereses, son parte del costo del activo. El interés, ya sea real o imputado, es un costo, al igual que la mano de obra y los materiales.

Una crítica importante a este enfoque es que imputar el costo del capital social (stock) es subjetivo y está fuera del marco de un sistema de costos históricos.

Capitalizar sólo los costos de intereses reales incurridos durante la construcción.

Este enfoque concuerda en parte con la lógica del segundo enfoque de que el interés es un costo tan grande como la mano de obra y los materiales.

Sin embargo, este enfoque capitaliza sólo los costos de intereses incurridos a través del financiamiento de deuda. (Es decir, no intenta determinar el costo del financiamiento de capital).

Según este enfoque, una empresa que utiliza financiación mediante deuda tendrá un activo de mayor costo que una empresa que utiliza financiación con acciones.

Algunos consideran que este enfoque es insatisfactorio porque creen que el costo de un activo debería ser el mismo ya sea que se financie con efectivo, deuda o capital.

La siguiente ilustración muestra cómo una empresa podría agregar costos de intereses (si los hubiera) al costo del activo según los tres enfoques de capitalización.

cómo una empresa podría agregar costos de intereses, si los hubiera, al costo del activo según los tres enfoques de capitalización

Los GAAP requieren el tercer enfoque: capitalizar el interés real (con modificaciones). Este método sigue el concepto de que el costo histórico de adquirir un activo incluye todos los costos (incluidos los intereses) incurridos para llevar el activo a la condición y ubicación necesarias para su uso previsto.

El fundamento de este enfoque es que durante la construcción, el activo no genera ingresos.

Por lo tanto, una empresa debería diferir (capitalizar) los costos de intereses. Una vez que se completa la construcción, el activo está listo para el uso previsto y la empresa puede obtener ingresos.

En este punto, la empresa debe declarar los intereses como un gasto y compararlos con estos ingresos. De ello se deduce que la empresa debe contabilizar cualquier costo por intereses incurrido en la compra de un activo que esté listo para el uso previsto.

Para implementar este enfoque general, las empresas consideran tres elementos:

  1. Activos calificados.
  2. Periodo de capitalización.
  3. Monto a capitalizar.

Activos calificados

Para calificar para la capitalización de intereses, los activos deben requerir un tiempo para estar listos para el uso previsto. Una empresa capitaliza los costos de intereses comenzando con el primer gasto relacionado con el activo. La capitalización continúa hasta que la empresa prepara sustancialmente el activo para el uso previsto.

Los activos que califican para la capitalización de costos de intereses incluyen activos en construcción para uso propio de una empresa (incluidos edificios, plantas y maquinaria grande) y activos destinados a la venta o arrendamiento que se construyen o producen de otro modo como proyectos discretos (por ejemplo, barcos o desarrollos inmobiliarios). ).

Ejemplos de activos que no califican para la capitalización de intereses son;

  1. activos que están en uso o listos para su uso previsto, y
  2. Activos que la empresa no utiliza en sus actividades de generación de ingresos y que no están realizando las actividades necesarias para prepararlos para su uso.

Ejemplos de este segundo tipo incluyen terrenos que permanecen sin desarrollar y activos que no se utilizan debido a obsolescencia, exceso de capacidad o necesidad de reparación.

Período de capitalización

El período de capitalización es el período de tiempo durante el cual una empresa debe capitalizar los intereses. Comienza con la presencia de tres condiciones:

  1. Se han realizado gastos para el activo.
  2. Se están llevando a cabo las actividades necesarias para preparar el activo para el uso previsto.
  3. Se está incurriendo en costos por intereses.

La capitalización de intereses continúa mientras estas tres condiciones estén presentes. El período de capitalización finaliza cuando el activo está sustancialmente completo y listo para el uso previsto.

Monto a Capitalizar

El monto de intereses a capitalizar se limita al menor entre el costo por interés real incurrido durante el período o el interés evitable.

El interés evitable es la cantidad de costo por intereses durante el período que, en teoría, una empresa podría evitar si no hubiera realizado gastos por el activo. Si el costo de interés real para el período es de $90 000 y el interés evitable es de $80 000, la empresa capitaliza sólo $80 000.

O, si el costo real de los intereses es de $80 000 y el interés evitable es de $90 000, todavía capitaliza sólo $80 000. En ninguna situación el costo de los intereses debe incluir un costo de carga de capital para el capital contable.

Además, los PCGA exigen la capitalización de intereses para un activo calificado sólo si su efecto, en comparación con el efecto de gastar intereses, es material.

Para aplicar el concepto de interés evitable, una empresa determina el monto potencial de intereses que puede capitalizar durante un período contable multiplicando las tasas de interés por los gastos acumulados promedio ponderados de los activos calificados durante el período.

Gastos acumulados promedio ponderados

Al calcular los gastos acumulados promedio ponderados, una empresa pondera los gastos de construcción por la cantidad de tiempo (fracción de un año o período contable) que puede incurrir en costos de intereses sobre los gastos.

Para presentar, supongamos un proyecto de construcción de un puente de 17 meses con pagos del año en curso al contratista de $240 000 el 1 de marzo, $480 000 el 1 de julio y $360 000 el 1 de noviembre. La compañía calcula el promedio ponderado de los gastos acumulados para el año que finalizó en diciembre. 31 de la siguiente manera.

Gastos

XPeríodo de capitalización*=

Gastos acumulados promedio ponderados

FechaCantidad
marzo 1240,000 10/12 2,00,000
1 de julio4,80,000 6/12 2,40,000
01 de noviembre3,60,000 2/12 60,000
 10.80.000   500,000

*Meses entre la fecha del gasto y la fecha en que finaliza la capitalización de intereses o el final del año, lo que ocurra primero (en este caso, 31 de diciembre).

Para calcular los gastos acumulados promedio ponderados, una empresa pondera los gastos por la cantidad de tiempo que puede incurrir en costos de intereses en cada uno.

Para el gasto del 1 de marzo, la empresa asocia el costo de intereses de 10 meses con el gasto. Para el gasto del 1 de julio, incurre sólo en costos de intereses de 6 meses. Por el gasto realizado el 1 de noviembre, la empresa incurre solo en 2 meses del costo de intereses.

Tasas de interés:

Las empresas siguen estos principios al seleccionar las tasas de interés apropiadas que se aplicarán al gasto acumulado promedio ponderado:

  1. Para la porción de los gastos acumulados promedio ponderados que es menor o igual a cualquier monto prestado específicamente para financiar la construcción de los activos, utilice la tasa de interés incurrida en los préstamos específicos.
  2. Para la porción de los gastos acumulados promedio ponderados que es mayor que cualquier deuda contraída específicamente para financiar la construcción de los activos, utilice un promedio ponderado de las tasas de interés incurridas en todas las demás deudas pendientes durante el período.

La siguiente tabla muestra el cálculo de una tasa de interés promedio ponderada para deuda mayor que el monto incurrido específicamente para financiar la construcción de los activos.

 Principal ($)Interés ($)
12%, nota a 2 años6,00,00072,000
9%, bonos a 10 años20,00,0001,80,000
7,5%, bonos a 20 años50,00,0003,75,000
 76.00.0006.27.000
Tasa de interés promedio ponderada

Intereses totales / Principal total

627,000 / 7,600,000 = 8.25%

Ejemplo completo de capitalización de intereses

Para ilustrar las cuestiones relacionadas con la capitalización de intereses, supongamos que el 1 de noviembre de 2009, Tom Company contrató a Pfeifer Construction Co para construir un edificio por $1,400,000 en un terreno que costaba $100,000 (comprado al contratista e incluido en el primer pago).

Tom realizó los siguientes pagos a la empresa constructora en 2010.

1 de enero ($)1 de marzo ($)1 de mayo ($)31 de diciembre ($)Total ($)
210,000300,000540,000450,000500,000

Pfeifer Construction completó el edificio, listo para ser ocupado el 31 de diciembre de 2010. Tom tenía la siguiente deuda pendiente al 31 de diciembre de 2010.

Deuda específica de construcción

1Pagaré del 15% a 3 años para financiar la compra del terreno y la construcción del edificio, de fecha 31 de diciembre de 2009, con intereses pagaderos anualmente el 31 de diciembre$750,00 0

Otra deuda

210%, pagaré a 5 años, con fecha 31 de diciembre de 2006, con intereses pagaderos anualmente el 31 de diciembre$550,000
3Bonos al 12% a 10 años emitidos el 31 de diciembre de 2005, con intereses pagaderos anualmente el 31 de diciembre$600,000

Tom calculó el promedio ponderado de gastos acumulados durante 2010 como se muestra en la siguiente ilustración.

GastosXPeríodo de capitalización del año en curso=Gastos acumulados promedio ponderados
FechaMonto ($)
enero 1210,000 12/12 210,000
marzo 1300,000 10/12 250,000
Mayo 1540,000 8/12 360,000
31 de diciembre450,000 0 0
 500,00   820,000

Tenga en cuenta que el gasto realizado el 31 de diciembre, último día del año, no tiene ningún coste por intereses. Tom calcula el interés evitable como se muestra;

Gastos acumulados promedio ponderadosXTasa de interés=Interés evitable
750,000 0,15 (nota de construcción) 112,500
70,000 0,1104 (Promedio ponderado de otras deudas)b 7,728
820,000   120,228

*El monto por el cual los gastos acumulados promedio ponderados exceden el préstamo de construcción específico.

b Cálculo de la tasa de interés promedio ponderada:PrincipalInterés
10%, nota a 5 años550,00055,000
12%, bonos a 10 años600,00072,000
 1,150,000127,000
Tasa de interés promedio ponderadaInterés total / Principio total127,000 / 1,150,000 = 11.04%

La empresa determina el costo de interés real, que representa el monto máximo de interés que puede capitalizar durante 2010, como se muestra en la Ilustración a continuación.

Nota de construcción750,000X.15=112500
nota de 5 años550,000X.10=55,000
bonos a 10 años600,000X.12=72,000
Interés real    239,500

El costo de intereses que Tom capitaliza es el menor entre $120,228 (interés evitable) y $239,500 (interés real, o $120,228. Tom registra los siguientes asientos de diario durante 2010:

enero 1Dr.Cr.
Tierra100,000 
Edificio (o Construcción en Proceso)110,000 
Dinero 210,000

marzo 1

Dr.Cr.
Edificio300,000 
Dinero 300,000
Mayo 1Dr.Cr.
Edificio540,000 
Dinero 540,000

31 de diciembre

Dr.Cr.
Edificio450,000 
Dinero 450,000
Edificio (interés capitalizado)120,228 
Gastos por intereses ($239,500 – $120,228)119,272 
Efectivo ($12,500 + $55,000 + $72,000) 239,500

Tom debería cancelar los costos de intereses capitalizados como parte de la depreciación durante la vida útil de los activos involucrados y no durante el plazo de la deuda.

Debe revelar el costo total por intereses incurrido durante el período, indicando la parte cargada a gastos y la parte capitalizada.

El 31 de diciembre de 2010, Tom reveló el monto de los intereses capitalizados ya sea como parte de la sección no operativa del estado de resultados o en las notas que acompañan a los estados financieros.

Ilustremos ambas formas de divulgación en dos ilustraciones diferentes a continuación:

Ingresos de operaciones *****
Otros gastos y pérdidas:  
Gastos por intereses239,500 
Menos: interés capitalizado120,228119,272
Ingresos antes de impuestos sobre la renta *****
Impuestos sobre la renta *****
Lngresos netos *****
Nota 1: Políticas Contables. Interés capitalizado. Durante 2010 el costo total por intereses fue de $209,500, de los cuales $120,228 fueron capitalizados y $119,272 fueron cargados a gastos.

Cuestiones especiales relacionadas con la capitalización de intereses

Dos cuestiones relacionadas con la capitalización de intereses merecen especial atención:

  1. Gastos de terreno.
  2. El retorno de una inversión.

Gastos de tierra

Cuando una empresa compra un terreno con la intención de desarrollarlo para un uso particular, los costos de intereses asociados con esos gastos califican para la capitalización de intereses.

Si compra un terreno para una estructura (como el sitio de una planta), los costos por intereses capitalizados durante el período de construcción son parte del costo de la planta, no del terreno.

Por el contrario, si la empresa desarrolla terrenos para la venta de lotes, incluye cualquier costo de interés capitalizado como parte del costo de adquisición del terreno desarrollado.

Sin embargo, no debe capitalizar los costos de intereses involucrados en la compra de activos mantenidos con fines especulativos porque el activo está listo para el uso previsto.

El retorno de una inversión

Las empresas suelen pedir prestado dinero para financiar la construcción de activos. Invierten temporalmente el exceso de fondos prestados en valores que devengan intereses hasta que necesiten los fondos para pagar la construcción.

Durante las primeras etapas de la construcción, los ingresos por intereses obtenidos pueden exceder el costo de los intereses incurridos en los fondos prestados.

¿Deberían las empresas compensar los ingresos por intereses con el costo de los intereses al determinar el monto de los intereses a capitalizar como parte del costo de construcción de los activos?

En general, las empresas no deben compensar ni compensar los ingresos por intereses con los costos por intereses. Las decisiones de inversión temporal o de corto plazo no están relacionadas con los intereses incurridos como parte del costo de adquisición de los activos.

Por lo tanto, las empresas deben capitalizar los intereses incurridos en activos calificados, independientemente de que inviertan temporalmente el exceso de fondos en valores a corto plazo.

Algunos critican este enfoque porque una empresa puede diferir el costo de los intereses pero declarar los ingresos por intereses en el período actual.

Observaciones

El requisito de capitalización de intereses aún se debate. Desde un punto de vista conceptual, muchos creen que, por las razones mencionadas anteriormente, las empresas deberían capitalizar ningún costo de intereses o todos los costos de intereses, reales o imputados.