الرهن العقاري: تعريفه وخصائصه وأنواعه المختلفة

الرهن العقاري: تعريفه وخصائصه وأنواعه المختلفة

الرهن العقاري هو تحويل مصلحة في ممتلكات غير منقولة محددة لضمان سداد أموال مقدمة أو مقدمة عن طريق قرض، أو دين حالي أو مستقبلي، أو أداء التزام قد يؤدي إلى نشوء مبلغ مالي

خصائص الرهن العقاري

  1. لا يجوز تنفيذ الرهن إلا على الأموال غير المنقولة. تشمل الأموال غير المنقولة الأراضي والمنافع الناشئة عن الأشياء المرتبطة بالأرض مثل الأشجار والمباني والآلات. لكن الآلة التي لا تكون ثابتة على الأرض بشكل دائم وقابلة للتحويل من مكان إلى آخر لا تعتبر ملكا غير منقول.
  2. الرهن العقاري هو نقل مصلحة في ممتلكات غير منقولة معينة ويختلف عن البيع حيث يتم نقل ملكية العقار. نقل حصة في العقار يعني أن المالك ينقل بعض حقوق الملكية إلى الدائن المرتهن ويحتفظ بالحقوق المتبقية لنفسه. على سبيل المثال، يحتفظ المرتهن بالحق في استرداد الممتلكات المرهونة.
  3. يجب أن يكون الهدف من نقل المصلحة في العقار هو تأمين قرض أو تنفيذ عقد يؤدي إلى التزام نقدي. إن نقل الملكية لأغراض أخرى غير ما ورد أعلاه لن يصل إلى مستوى الرهن العقاري. على سبيل المثال، لن تشكل الممتلكات المنقولة لتصفية الديون السابقة رهنًا عقاريًا.
  4. يجب أن يكون العقار المراد رهنه عقاراً محدداً، أي يمكن تحديده من خلال حجمه وموقعه وحدوده ونحو ذلك.
  5. لا يلزم دائمًا نقل الحيازة الفعلية للممتلكات المرهونة إلى المرتهن.
  6. تتم إعادة تحويل الفائدة على العقار المرهون إلى الرهن العقاري عند سداد القرض مع الفائدة المستحقة عليه.
  7. في حالة فشل المرتهن في سداد القرض، يحق للمرتهن استرداد الدين من حصيلة بيع العقار المرهون.

أنواع مختلفة من الرهن العقاري

6 أنواع من الرهون العقارية هي؛

  1. الرهن العقاري البسيط
  2. الرهن العقاري عن طريق البيع المشروط،
  3. الرهن العقاري الانتفاعي,
  4. الرهن العقاري الإنجليزي,
  5. الرهن العقاري عن طريق إيداع سندات الملكية، و
  6. الرهن العقاري الشاذ

هذه موصوفة أدناه؛

الرهن العقاري البسيط

الرهن العقاري البسيط هو المكان الذي;

دون تسليم حيازة العقار المرهون، يلتزم الراهن شخصياً بدفع مبلغ الرهن ويوافق صراحةً أو ضمناً على أنه في حالة عدم قيامه بالدفع وفقاً لعقده، يكون للدائن المرتهن الحق في التصرف في العقار المرهون. مُباع. قد تكون عائدات البيع التي سيتم تطبيقها حتى الآن ضرورية، م دفع أموال الرهن العقاري.

ولكن لا يجوز للدائن المرتهن أن يبيع العقار مباشرة، ويجب أن يكون البيع عن طريق تدخل المحكمة.

سيتعين على المرتهن أن يحصل أولاً على قرار من المحكمة لبيع العقار المرهون لأن الكلمات المستخدمة هي "يتسبب في بيع العقار المرهون".

الرهن العقاري عن طريق البيع المشروط

الرهن بالبيع المشروط هو الذي يبيع فيه الراهن العقار المرهون بشرط:

  • في حالة عدم سداد مبلغ الرهن العقاري في تاريخ معين، يصبح البيع مطلقًا، أو
  • عند إجراء هذا الدفع، يصبح البيع باطلا، أو
  • عند إجراء هذا الدفع، يجب على المشتري نقل الملكية إلى البائع.

الرهن العقاري الانتفاعي

الرهن الانتفاعي هو الرهن الذي يسلم فيه الراهن أو يوافق على تسليم حيازة العقار المرهون إلى الدائن المرتهن ويأذن له بما يلي:

  • للاحتفاظ بهذه الحيازة حتى سداد أموال الرهن العقاري،
  • الحصول على كل أو أي جزء من الإيجارات والأرباح المتأتية من العقار
  • لتخصيص هذه الإيجارات أو الأرباح؛ (1) بدلاً من الفائدة، أو (2) لدفع أموال الرهن العقاري، أو (3) جزئيًا بدلاً من الفائدة وجزئيًا بدلاً من أموال الرهن العقاري.

الرهن العقاري باللغة الإنجليزية

يتميز الرهن العقاري الإنجليزي بالخصائص التالية:

  • يقدم المرتهن وعدًا شخصيًا بسداد أموال الرهن العقاري في يوم معين.
  • ينتقل العقار المرهون إلى الدائن المرتهن. وبالتالي، يحق للمرتهن أن يأخذ ملكية العقار على الفور. ويجوز له، في ظروف معينة، بيع العقار المرهون دون تدخل المحكمة.
  • يخضع النقل لهذا الشرط وهو أن يقوم المرتهن بإعادة نقل الملكية إلى المرتهن عند سداد أموال الرهن العقاري على النحو المتفق عليه.

الرهن العقاري عن طريق الوديعة، من سندات الملكية

يقوم الشخص بتسليم الدائن أو وكيله مستندات ملكية الأموال غير المنقولة لإنشاء ضمان عليها. تسمى الصفقة الرهن العقاري عن طريق إيداع سندات الملكية.

هذا الرهن العقاري لا يتطلب التسجيل، وهو الأكثر رواجاً لدى البنوك.

الرهن العقاري الشاذ

رهن عقاري غير أي من الرهون العقارية التي تم شرحها حتى الآن. وهو الرهن العقاري الشاذ.

ويشمل هذا الرهن العقاري رهناً يتكون من الجمع بين نوعين أو أكثر من الرهون العقارية، كما هو موضح أعلاه.

ولذلك قد يتخذ أشكالاً مختلفة حسب العرف أو الاستخدام المحلي أو العقد.

الرهن العقاري القانوني والرهن العقاري العادل – المزايا والعيوب

بناءً على انتقال ملكية العقار المرهون، تنقسم الرهون العقارية إلى أنواع، وهي:

  1. الرهن العقاري القانوني
  2. الرهن العقاري العادل

الرهن العقاري القانوني

في الرهن العقاري القانوني، يتم نقل الملكية القانونية للعقار لصالح المرتهن بموجب سند.

يجب تسجيل الفعل عندما يكون المبلغ الأصلي 100 روبية أو أكثر. عند سداد القرض، يتم إعادة نقل الملكية القانونية إلى الراهن.

تعد طريقة إنشاء الرسوم باهظة الثمن لأنها تتضمن رسوم التسجيل ورسوم الدمغة.

الرهن العقاري العادل

يتأثر الرهن العقاري العادل بتسليم مستندات ملكية العقار إلى المرتهن.

يلتزم الراهن بمنح رهن قانوني بموجب مذكرة الإيداع في حالة تخلفه عن سداد مبلغ الرهن.

مزايا

  • لا يلزم التسجيل للرهن العقاري غير العادل، وبالتالي يتم حفظ رسوم الدمغة.
  • أنها تنطوي على الحد الأدنى من الشكليات.
  • تظل المعلومات المتعلقة بهذا الرهن العقاري سرية بين المُقرض والمقترض. لذلك لا تتأثر سمعة المقترض.

سلبيات

  • إذا فشل الراهن في السداد، يجب على المرتهن الحصول على مرسوم لبيع العقار. الحصول على درجة علمية أمر مكلف ويستغرق وقتا طويلا.
  • ويجوز للمقترض أن يحتفظ بسندات الملكية ليس لحسابه بل بصفته وصيا. إذا تم إنشاء رسوم عادلة، فإن مطالبة المستفيد بموجب الثقة سوف تسود على الرهن العقاري العادل.
  • هناك خطر حدوث رهن قانوني لاحق لصالح طرف آخر. إذا تخلى الدائن المرتهن العادل عن الضمان، جاز للمدين أن ينشئ رهناً قانونياً ثانياً على نفس العقار، ولو لمدة قصيرة.